//Czy na Polu Mokotowskim powstaną „miniapartamenty”?

Czy na Polu Mokotowskim powstaną „miniapartamenty”?

Razem z Zarządem Dzielnicy stanowczo sprzeciwiamy się próbie łamania lub omijania planu miejscowego!

Przy ulicy Stefana Batorego w pierwszej połowie lat 70. powstały cztery piętrowe budynki jako biurowe zaplecze jednej z miejskich jednostek – Biura Planowania Rozwoju Warszawy. W 2000 roku BPRW przekształciło się w prywatną spółkę założoną przez jej pracowników, przejmując nie tylko kadrę, ale i majątek Biura. W ramach majątku – przejęło dwa środkowe budynki przy Batorego, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym one stoją, do 2038 roku, z przeznaczeniem pod funkcje biurowe.

W 2009 roku Rada Warszawy uchwaliła plan miejscowy Pola Mokotowskiego. Jego założenie było proste: ochrona i rozwój istniejącej zieleni, a tam, gdzie się da – powiększenie terenu parku. W ten sposób przypięczetowano m.in. los budynków przy Batorego. Plan jednoznacznie to określił: „Zakazuje się adaptacji, rozbudowy i przebudowy istniejących budynków przy ul. Batorego oraz ustala się ich docelową likwidację i zagospodarowanie terenu jako teren zieleni urządzonej, zgodnie z ustaleniami planu”. Do czasu rozbiórki „dopuszcza się [tylko] remonty istniejących budynków przy ul. Batorego”. Nie można więc zmienić funkcji budynków, np. przekształcić lokali biurowych w mieszkania. W miejscu dwóch budynków biurowych plan założył powstanie w przyszłości dwóch mniejszych pawilonów parkowych, z przeznaczeniem na gastronomię, kulturę lub usługi sportu. Mają być otoczone zielenią i w większości przeszklone.

Taki zapis oznaczał, że w 2038 roku (po zakończeniu umowy użytkowania wieczystego) grunt wróci do miasta, budynki zostaną rozebrane, a teren zostanie włączony do parku. Do tego czasu w budynkach nie będzie można dokonać żadnych zasadniczych zmian. Firma BPRW jednak się nie poddała – zaskarżyła ten zapis do sądu, uważając, że możliwość samych remontów to za mało. Wojewódzki i Naczelny Sąd Administracyjny jednak jednoznacznie opowiedziały się po stronie parkowej zieleni. Ostatni wyrok zapadł w 2016 roku.

Mija kilka lat. Nadzorowany przez Justynę Glusman Zarząd Zieleni w ubiegłym roku decyduje o rozbiórce dwóch sąsiednich, bliźniaczych budynków biurowych, stojących na terenie w pełni należącym do miasta. Cel jest zgodny z planem miejscowym – powiększenie parku.

Tymczasem BPRW, nadal wynajmując niewielkie lokale w dwóch budynkach (Stefana Batorego 16 i 18) wielu różnym firmom, ma inne plany. Jesienią 2019 roku BPRW dokonuje w Urzędzie Dzielnicy Ochota zgłoszenia prac budowlanych w wysłużonych budynkach. Mają one polegać na remoncie. Oznacza to, że BPRW nie zamierza tych budynków szybko rozebrać, lecz dalej użytkować. Ale ma do tego prawo – na rozszerzenie parku trzeba więc poczekać do zakończenia umowy użytkowania wieczystego w 2038 roku. Jednak wkrótce pojawia się folder informacyjny, który wskazuje, że inwestor może planować (niedozwoloną) przebudowę budynku. Urząd Dzielnicy wysyła do inwestora pismo przestrzegające, że takie działania byłyby niezgodne z prawem. Przez prawie rok nic się nowego w tej sprawie nie dzieje. Po roku zgłasza się do Urzędu inna spółka, Batorego Social Park Sp z o.o., która (za zgodą BPRW) wnosi o przepisanie na nią tamtego zgłoszenia, być może jako wykonawca robót (więcej w poście Urzędu Dzielnicy).

I tu przechodzimy do sedna sprawy. Na horyzoncie pojawia się firma Magmillon sp. z o.o., czyli „firma inwestycyjna w sektorze nieruchomości”. Szczyci się ona dwiema zakończonymi inwestycjami (remont kamienicy przy ul. Brzeskiej 18 i rozbudowa kamienicy przy ul. Lubomira 6). Magmillon wchodzi w jakiś rodzaj porozumienia z BPRW. Powstaje strona internetową www.pole-mokotowskie.pl i strona na Facebooku (4 października). W serwisie otodom.pl pojawiają się oferty sprzedaży niewielkich (w większości 17 m2, niektóre ok. 30 m2, dwa 52 m2) lokali w budynku Batorego 18.

Czym deweloper kusi potencjalnych nabywców? Ceny nie należą do najniższych jak na piętrowy pawilon biurowy – od 12,5 do 18 tys. złotych za m2. Mimo to wyraźna większość lokali podobno rozchodzi się w kilka dni. W artykule w „Gazecie Stołecznej” z 19 października można przeczytać deklaracje dewelopera, że atutem ma być niewielka powierzchnia biur. Choć niekoniecznie biur: „O szczegółowym przeznaczeniu lokali będzie decydować nabywca. Teoretycznie jest możliwość urządzenia miniapartamentu pod wynajem, bez prawa do zameldowania – zaznacza przedstawiciel Magmillon”.

A co w rzeczywistości oferuje deweloper?

W serwisie otodom.pl są to „mieszkania” „w budowie”. Inwestycja to „unikalny koncept inwestycyjny dla osób szukających bezpiecznej lokaty kapitału w nieruchomości. Wszystkie lokale posiadają odrębne księgi wieczyste i mogą być zaadaptowane na: • biura, • mini apartamenty, • lokale usługowe. Przy poszczególnych lokalach można przeczytać np. Oferujemy na sprzedaż nowy mini apartament o powierzchni 17,3mkw. Lokal mieszkalny składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym oraz łazienki”. Albo Nowa Kawalerka BEZPOŚREDNIO – wysoki standard”.

Na Facebooku tekstowi dewelopera „Jeśli szukasz idealnego lokalu na mini apartament to zapraszamy na Pole-Mokotowskie.pl” towarzyszy wizualizacja z szerokim łóżkiem sypialnianym. Przeglądając zdjęcia na wszystkich trzech stronach można spotkać kolejne wizualizacje zdecydowanie bardziej przypominające mieszkania niż biura, z wanną, aneksem kuchennym, sporym telewizorem czy sprzętem grającym. (Niektóre grafiki zapowiadają możliwość zaaranżowania też dość typowych przestrzeni biurowych.)

Nowe mieszkania na Polu Mokotowskim? Czy to legalne? Czy to możliwe? Czy mogą powstać tam mieszkania, choćby w formie miniapartamentów? Plan miejscowy jednoznacznie i bez żadnych wątpliwości tego zakazuje. Jedyne zmiany, jakie w tym miejscu można wprowadzić, to urządzenie tam terenu zieleni wraz z przeszklonymi pawilonami parkowymi. Co więc tak naprawdę kupują nabywcy? I czy warto płacić 18 tys. zł/m2 w budynku, który za kilkanaście lat ma zostać rozebrany?

Deweloper zapowiada też różne prace budowlane – „termoizolację”, „podwyższony komfort akustyczny”, „nowa aranżacja powierzchni wspólnych”. Czy to naprawdę remont (czyli odtworzenie stanu poprzedniego, dopuszczone w planie miejscowym)? Czy jednak – jak uważa Urząd Dzielnicy – przebudowa (czyli zmiana parametrów użytkowych lub technicznych, zakazana w tym miejscu)?

Czy można w 2016 roku przegrać sprawę o plan miejscowy w sądzie – a w 2020 i tak próbować postawić na swoim wbrew prawu lub omijając je? I to w dodatku oferując „mieszkania” z „rynku pierwotnego”?

Nie zgadzamy się na takie praktyki deweloperów na Ochocie. Na polecenie Zarządu Dzielnicy dzielnicowy Wydział Architektury i Budownictwa zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (zajmującego się m.in. samowolami budowlanymi) o wszczęcie kontroli w pawilonach przy Batorego. Oczekujemy szybkich działań ze strony PINB. Deweloper niezwłocznie powinien wycofać się ze swoich planów, a jeśli już wykonał jakieś roboty budowlane – przywrócić stan poprzedni.