//Kolos na placu Zawiszy

Kolos na placu Zawiszy

Ratusz zgodził się, by wieżowiec przy pl. Zawiszy był o 3/4 większy niż dotąd planowano. W zamian inwestor da miastu uliczkę, z której głównie sam będzie korzystał.

Miesiąc temu wiceprezydent Michał Olszewski podpisał nowe warunki zabudowy dla wieżowca Ghelamco (obecnie Sobieski Towers) przy pl. Zawiszy, w widłach Alej Jerozolimskich i ul. Grójeckiej (to decyzja umożliwiająca wystąpienie o pozwolenie na budowę). Inwestor będzie mógł zbudować wieżowiec, składający się z czterech segmentów o wysokości od 108 do 130 metrów. Jego powierzchnia użytkowa będzie o 3/4 większa niż w decyzji z 2006 roku. W ramach powinności, wynikających z art. 16 ustawy o drogach publicznych, inwestor ma zbudować na własny koszt lokalną ulicę, łączącą Aleje z Grójecką, roboczo nazywaną Nowogrójecką.

Przypomnijmy, że przygotowania do inwestycji na „serku” ochockim trwają już 17 lat.

1️⃣ Pierwszą decyzję o warunkach zabudowy procedowano w latach 2005-2006. Wobec braku planu miejscowego ratusz pozwolił wówczas na wzniesienie smukłego 130-metrowego wieżowca, o 36 kondygnacjach i 44,1 tys. m2 powierzchni całkowitej (39,5 tys. m2 nadziemnej i 4,6 tys. m2 podziemnej) oraz 400 miejscach postojowych w hali garażowej i na terenie inwestycji (więcej o tym pisaliśmy tu: bit.ly/serek-pl-zawiszy; wizualizacje: bit.ly/zawiszy-wz2006-wizki).

2️⃣ Przez następną dekadę dysponenci tej decyzji się zmieniali, ale nie podejmowali działań zmierzających do jej realizacji w terenie. Dopiero w czerwcu 2018 roku firma Ghelamco wystąpiła o nowe warunki zabudowy. Inwestor wnioskował o zgodę na wieżowiec o wysokości 160 metrów i powierzchni całkowitej 98,5 tys. m2, czyli ponaddwukrotnie obszerniejszy niż ten, na który wydano decyzję w 2006 roku (wizualizacje: bit.ly/zawiszy-wniosek2018-wizki).

3️⃣ W sierpniu 2018 roku Rada Warszawy uchwaliła przystąpienie do sporządzenia planu miejscowego rejonu pl. Zawiszy. Wnioski doń były zbierane na przełomie 2018 i 2019 roku (pisaliśmy o tym m.in. tu: bit.ly/mpzp-zawiszy-wnioski). Niestety mimo że obejmuje on stosunkowo niewielki i w większości od dawna już zabudowany obszar, to po upływie trzech lat projekt planu nie został jeszcze wyłożony do wglądu publicznego, co jest kolejnym etapem na drodze do uchwalenia. Według naszych informacji, projekt planu jest obecnie uzgadniany z różnymi jednostkami miejskimi.

4️⃣ Szybciej niż projektowanie planu miejscowego ratusz zakończył procedowanie nowych warunków zabudowy dla wieżowca na „serku” przy pl. Zawiszy. Decyzja, wydana osobiście przez wiceprezydenta 6 grudnia 2021 roku, pozwala, by inwestor – występujący obecnie jako spółka Sobieski Towers – zaprojektował tutaj:

🏗 wieżowiec, składający się z czterech segmentów o wysokości 108, 116, 127 i 130 metrów, wznoszący się stopniowo od okolic skrzyżowania Grójeckiej z ul. Daleką ku pl. Zawiszy, jednocześnie opadający wąskimi uskokami w kierunku Grójeckiej;

🏗 inwestycja ma liczyć maksymalnie 34 kondygnacje nadziemne i 5 podziemnych;

🏗 powierzchnia całkowita wieżowca to 77,5 tys. m2 (o 75% więcej względem decyzji z 2006 roku), w tym 60 tys. m2 powierzchni nadziemnej (+50%) oraz aż 17,5 tys. m2 pod ziemią (+280%❗️);

🏗 inwestor planuje przeznaczyć na biura 43 tys. m2, na handel 3 tys. m2, a pozostałe 14,72 tys. m2 na komunikację i pomieszczenia techniczne;

🏗 w podziemiach mają się znaleźć hale garażowe o łącznej powierzchni 0,49 ha, czyli maksymalnej, która nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko; inwestor przewiduje na swoim terenie ok. 140 stanowisk postojowych dla samochodów;

🏗 dojazd do wieżowca będzie usytuowany od ul. Nowogrójeckiej, zaplanowanej jako połączenie Alej Jerozolimskich z Grójecką; inwestor ma ją zbudować na własny koszt i nieodpłatnie przekazać miastu.

Według uzyskanych przez nas informacji, szacuje się, że w budynku w dni powszednie przebywać będzie ok. 3,5 tys. osób (przy frekwencji na poziomie 70-75% pracowników firm), a przybliżony koszt inwestycji na dziś to 250-300 mln zł.

5⃣ Podsumowując: planowana od wielu lat inwestycja za sprawą nowo wydanej decyzji ratusza może być znacznie większa niż dotychczas. Wzrośnie tym samym jej oddziaływanie na okolicę zarówno pod względem zacieniania sąsiednich budynków, jak też obciążenia układu komunikacyjnego w całym rejonie pl. Zawiszy.

W zamian za zgodę na znacznie większy wieżowiec inwestor da miastu lokalną uliczkę, która będzie obsługiwać głównie jego własny budynek. Natomiast łączne koszty – potrzebnej i postulowanej od dawna, a w razie powstania wieżowca koniecznej bezzwłocznie – przebudowy dróg w tym rejonie (przebicia Alej Jerozolimskich ku Śródmieściu, wyprostowania skrzyżowania na pl. Zawiszy i związanych z tym zmian na Grójeckiej), szacowane są na 150-200 mln zł.

Co może dziwić w całej sprawie?

❓ Tzw. warunki zabudowy wydaje się, gdy nie ma planu miejscowego dla danego terenu. Parametry urbanistyczne takiej decyzji nie mogą być arbitralne. W największym uproszczeniu – ustala się je na podstawie analizy zabudowy okolicy. Nowa zabudowa zazwyczaj „kontynuuje” parametry zabudowy istniejącej, np. dostosowuje się do wysokości okolicznej zabudowy. A w wypadku omawianej inwestycji – wyraźnie od niej odbiega. W okolicy prawie wszystkie budynki mają do 40 metrów wysokości, kilka nieco więcej (do 62 metrów), a tylko jeden (Atlas Tower) jest wyraźnie wyższy i liczy 112 metrów. Mimo to podjęto arbitralną decyzję o wysokości nowego budynku sięgającej aż 130 metrów.

❓ Jako strony w postępowaniu nie uznano Pierwszej Wojskowej Spółdzielni Mieszkaniowej, mimo że jej budynek mieszkalny (Al. Jerozolimskie 131) jest zbliżony do terenu nowej inwestycji (oddziela go od niego tylko przyszła ul. Nowogrójecka). Dlaczego? Dla odmiany za strony uznano właścicieli budynków po drugiej stronie Grójeckiej, w tym hotelu Sobieski.

❓ Według naszej wiedzy niezwykle rzadko się zdarza, aby wiceprezydent zastępował urzędników z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego i sam podpisywał decyzję o warunkach zabudowy czy pozwoleniu na budowę. Dlaczego tak się stało w tym wypadku? Czy żaden z urzędników Biura Architektury nie chciał podpisać się pod tak kontrowersyjną decyzją?

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest jeszcze ostateczna ani prawomocna (strony mogą wnieść odwołanie).